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　　第七章 房地产开发项目管理

　　第一节 房地产开发项目管理概述

　　一、房地产开发项目管理概述

　　(一)房地产项目的定义与特征

　　工程建设项目的概念

　　是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按照特定的程序完成的一次性任务

　　房地产开发项目是一种类型的工程建设项目

　　房地产项目与一般工程建设项目相比的特征

　　房地产项目时间目标的限定性较强-工期

　　房地产项目质量要求高-质量

　　房地产项目费用目标较强-成本

　　房地产项目具有较强的系统性-系统

　　房地产项目涉及诸多的政策与法规-相关性强

　　【例题·单选题】【2008年真题】工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的()。

　　A.承包合同

　　B.一次性任务

　　C.管理工作

　　D.施工过程

　　【答案】B

　　(二)房地产项目全寿命周期

　　项目前期策划和确立阶段(可行性研究阶段)

　　项目设计阶段

　　项目实施阶段(建设阶段)

　　项目使用阶段(交付使用到规定的责任期结束为止)

　　(三)房地产项目的系统构成

　　工程系统

　　单项工程

　　具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥效益的项目

　　如办公楼、图书馆

　　单位工程

　　有独立的设计文件，但不能独立发挥效益

　　如图书馆中的室外工程、主体工程

　　分部工程

　　如地基基础、楼地面

　　分项工程

　　模板、砌筑体等

　　【例题·单选题】【典型例题】房地产工程系统构成的关系为( )

　　A.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程

　　B.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程

　　C.分部工程∈分项工程∈单项工程∈单位工程

　　D.分部工程∈单项工程∈分项工程∈单位工程

　　【答案】A

　　目标系统

　　功能目标-使用功能

　　管理目标-质量、进度、费用、安全、资源、现场等

　　影响指标-对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面的影响

　　【例题·多选题】【典型例题】工程项目目标系统是工程项目所要达到的状态的描述系统，包括( )

　　A.功能目标

　　B.管理目标

　　C.实施目标

　　D.影响目标

　　E.控制目标

　　【答案】ABD

　　二、房地产项目管理的含义和过程

　　(一)房地产开发项目管理的含义

　　根据管理者不同分类(5类)

　　建设项目管理(业主单位)

　　设计项目管理(设计单位)

　　工程咨询项目管理(咨询监理单位)

　　施工项目管理(施工单位)

　　后期物业管理(物业公司)

　　按项目管理工作任务分类(7类)

　　成本管理

　　工期管理

　　质量管理

　　现场管理

　　组织和信息管理

　　合同管理

　　风险管理

　　(二)房地产项目管理过程

　　六大阶段四大管理过程

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