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　　第七节 房地产投资项目方案比选

　　考点一：计算期相同的互斥方案比选条件

　　①被比较方案的费用及效益计算口径一致

　　②被比较方案具有相同的计算期

　　③被比较方案现金流量具有相同的时间单位

　　考点二：计算期相同的互斥方案比选方法

　　(一)净现值比较法

　　当互斥方案的寿命期相同时，在已知各方案的收益和费用的前提下，直接计算出各方案的净现值，将这些净现值进行比较，以净现值最大的方案为最优方案。

　　(二)净现值率比较法

　　净现值率( NPVR)是净现值与投资现值之比，其计算公式是：

　　

　　Ip为方案的全部投资现值

　　净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益的角度进行方案比选。

　　(三)差额投资内部收益率法：如果投资大的方案的年净现金流量减去投资小的方案的年净现金流量在差额投资内部收益率的折现下净现值等于0，那么意味着投资

　　的方案优于投资小的方案。

　　(四)差额净现值法：差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说相对效果。差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的。

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