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　　第三节 房地产开发项目目标市场选择

　　一、房地产开发项目目标市场选择的含义

　　目标市场就是企业决定进入的细分市场，是企业经过市场细分，以及细分市场评估后，决定以相应的商品和服务去满足其需要和服务的消费者群。

　　房地产开发项目目标市场选择就是房地产开发企业通过细致的市场调研，科学的市场分析，考虑宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源，为自己即将实施的项目选择一个或几个准备进入的细分市场的过程。

　　二、影响目标市场选择的主要因素

　　(一)市场规模：指细分市场的规模大小及其发展潜力。

　　(二)资源条件：指企业所拥有的或企业能筹集到的可供支配的资源。

　　(三)环境条件：指项目所在地段的环境是否与目标市场的要求相适应。

　　(四)盈利性因素：取决于目标市场的结构吸引力，由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定。

　　(五)风险性因素：由于意外因素影响，使项目收益偏离预期投资效益的程度。(六)政策性因素：包括国家住房政策、土地政策、信贷政策、城市规划政策、环境保护政策、税收政策等。

　　三、swot分析

　　分析企业的优势(strengths)、劣势(weaknesse8)、机会( opporturuties)和威胁(threats)。swot分析将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优劣势、面临的机会和威胁，通过调查列举出来并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想把各种因素相互匹配起来加以分析，为项目决策提供更全面详细的依据。

　　四、目标市场选择的程序

　　五、房地产客户需求特征分析

　　客户需求特征分析是指对初步选定的目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析，其基础来源于房地产开发企业所做的市场调研。

　　(一)消费能力：可用于支付住房的资金数量;能承受的房屋总价和单价;信贷能力(受收入水平、职业等影响);能接受的物业管理费水平。

　　(二)消费目的：自用;他用;投资置业

　　(三)消费方式：一次性支付：按揭

　　习题：swot分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的( )因素

　　a风险因素b威胁因素c挑战因素d帮助因素

　　答案：b

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